Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques disposent d'une marge dérogatoire sur 20 % de leur production trimestrielle.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La mensualité maximale = 35 % des revenus nets − crédits en cours. Le capital empruntable se déduit de cette mensualité via la formule d'annuité, en tenant compte du taux nominal et du coût de l'assurance.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

25 ans dans l'ancien sans travaux, 27 ans si achat neuf / VEFA ou si les travaux représentent au moins 10 % du prix.

Quels sont les frais de notaire en 2026 ?

Environ 7,5 % du prix dans l'ancien (jusqu'à 8 % dans les départements ayant relevé les DMTO en 2025), et environ 2,5 % dans le neuf. Les primo-accédants sur leur résidence principale sont exemptés de la hausse départementale.

Simulateur de capacité d'emprunt immobilier

Calculez en quelques secondes combien vous pouvez emprunter et acheter en France en 2026, selon les règles officielles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Notre simulateur applique le plafond d'endettement de 35 % — assurance emprunteur comprise — et prend en compte vos revenus nets, vos crédits en cours, votre apport, la durée souhaitée et le type de bien (ancien, neuf, VEFA).

Comment fonctionne le calcul ?

La formule est standard : votre mensualité maximale est égale à 35 % de vos revenus nets moins vos mensualités de crédits en cours. À partir de cette mensualité, la formule d'annuité déduit le capital empruntable en fonction du taux nominal et de la durée. Le prix maximal du bien est obtenu en ajoutant l'apport et en soustrayant les frais de notaire, la garantie (caution Crédit Logement) et éventuels frais d'agence.

Ce que nous prenons en compte

Revenus : salaires nets, co-emprunteur, pensions, revenus locatifs pondérés à 70 % (règle HCSF), revenus TNS moyennés sur 3 ans.
Charges : crédits en cours, pension alimentaire versée.
Assurance emprunteur : incluse dans le taux d'endettement depuis la loi Lemoine, par tranche d'âge (0,20 % avant 35 ans, 0,40 % entre 35 et 50 ans, 0,80 % au-delà).
Frais de notaire : ~7,5 % dans l'ancien (hausse départementale DMTO 2025 prise en compte, exemption primo-accédant résidence principale), ~2,5 % dans le neuf.
Durée : 25 ans maximum dans l'ancien, 27 ans si VEFA, neuf ou travaux ≥ 10 %.
PTZ : éligibilité primo-accédant sur résidence principale, jusqu'à 180 000 € en 2026.
Reste-à-vivre : contrôle complémentaire des banques (~800 € en solo, ~1 200 € en couple, +300 € par enfant).
Âge de fin de prêt : alerte si le plus âgé des emprunteurs dépasse 75 ans à l'échéance.

Comparer les scénarios

Le simulateur propose des variantes instantanées pour voir l'impact d'une durée plus longue, d'un apport supérieur ou d'un taux différent sur votre capacité d'achat. Une fois votre capacité calculée, un clic filtre la carte interactive Immobilix pour n'afficher que les biens réellement dans votre budget.

Taux immobiliers de référence (avril 2026)

15 ans : environ 3,08 % nominal
20 ans : environ 3,25 % nominal
25 ans : environ 3,35 % nominal
27 ans (VEFA / neuf) : environ 3,45 % nominal

Questions fréquentes

Quel taux d'endettement maximum en 2026 ?: 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise. Le HCSF a confirmé ce plafond en mars 2025.
Comment calculer ma mensualité ?: Mensualité = Capital × (i / (1 − (1 + i)^(−n))), avec i = taux annuel / 12 et n = durée en mois. Ajoutez l'assurance emprunteur (% du capital initial / 12).
Puis-je financer les frais de notaire ?: Techniquement oui, mais en 2026 la plupart des banques demandent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire (≈ 10 % du prix dans l'ancien).
Le PTZ est-il toujours actif en 2026 ?: Oui, il a même été élargi le 1er avril 2025 à toutes les zones et au neuf individuel pour les primo-accédants sur résidence principale.

← Retour à la carte · Méthodologie Immobilix · FAQ