Méthodologie

Immobilix est un explorateur immobilier construit à partir de données ouvertes de l'État français. Cette page détaille nos sources, notre processus de traitement et nos méthodes d'estimation.

Sources de données

Nous croisons six sources publiques pour construire un profil complet de chaque bâtiment et de chaque quartier :

Pipeline de traitement

Les données brutes passent par un pipeline automatisé en quatre étapes :

1. Ingestion

Chaque source est téléchargée et stockée telle quelle. Les géométries sont conservées dans leur système de projection d'origine.

2. Staging

Les données sont nettoyées, typées et reprojetées en Lambert-93 (EPSG:2154) pour une cohérence géographique. Les doublons sont détectés et les valeurs aberrantes filtrées.

3. Résolution d'entités

Les bâtiments du cadastre, d'OpenStreetMap et de l'IGN sont croisés par intersection géographique pour créer un identifiant unique par bâtiment. Les adresses BAN sont rattachées par proximité. Les ventes DVF sont liées aux bâtiments par parcelle cadastrale et adresse.

4. Tables canoniques

Les données enrichies sont dénormalisées dans des tables optimisées pour l'API : un profil complet par bâtiment, des agrégats par quartier IRIS et des statistiques de marché par commune.

Prix médians : communes, quartiers et rues

Les prix au m² publiés sur les pages commune, quartier et rue sont des médianes de ventes DVF réelles :

• Ventes retenues : appartements et maisons, ventes classiques et ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ; les échanges, expropriations, adjudications et terrains à bâtir sont écartés, ainsi que les prix aberrants (moins de 500 € ou plus de 30 000 € le m²)
• Une vente, un logement : un acte qui vend plusieurs logements ensemble porte son prix total sur chacun d'eux ; il est écarté des prix par rue, par quartier et de la référence de la commune, et une vente rattachée à plusieurs bâtiments ne compte qu'une fois
• Période : les prix par rue, par quartier (IRIS de l'INSEE) et la référence de la commune portent sur les 3 dernières années de données publiées, les mêmes ventes pour les trois, dates indiquées sur chaque page. Les prix par année portent sur l'année civile ; la dernière année ne couvre que les mois déjà publiés (par exemple « janv.–juin 2026 »), et l'évolution sur un an compare les deux dernières années complètes
• Seuil de 5 ventes : une médiane n'est publiée qu'à partir de 5 ventes ; en dessous, ni le prix ni le nombre de ventes ne sont affichés, pour qu'aucune vente ne soit identifiable
• Mise à jour : à chaque publication des données DVF par l'État, deux fois par an (avril et octobre)

Estimation des prix

Chaque logement est estimé par comparaison avec des ventes réelles (méthode des comparables), à partir des transactions DVF :

• Ventes comparables : même type de bien (appartement ou maison), surface proche (±15 % pour un appartement, ±30 % pour une maison), vendues au cours des 5 dernières années de données, parmi les plus proches géographiquement
• Mise à niveau du marché : chaque vente est ramenée au niveau de prix actuel par un indice trimestriel (national et départemental), pour qu'une vente de 2022 ne compte pas au prix de 2022
• Pondération : les ventes les plus semblables (distance, surface, pièces, époque de construction, DPE…) pèsent davantage ; les ventes passées du logement ou de l'immeuble servent d'ancrage, et le prix médian du quartier (IRIS) de référence

La fourchette affichée est calibrée sur des ventes réelles : elle contient le prix de vente effectif environ 6 fois sur 10. L'estimation reflète le niveau du dernier trimestre publié dans DVF, sans projeter la tendance au-delà. Ces estimations sont indicatives et ne remplacent pas une évaluation professionnelle.

Limites

• Les données DVF ne couvrent que les ventes enregistrées, pas les locations
• Certaines communes rurales ont peu de transactions, rendant les estimations moins fiables
• Le DPE n'est pas disponible pour tous les bâtiments
• Les données INSEE datent du dernier recensement disponible